三价合一,了解一下

2019-09-17

2018年3月28日,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发布《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》(深人银发[2018]41号),这政策被业界称为“三价合一”政策。



政策内容


该通知要求:

商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对,对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请,系统将自动拦截并予以退文,并将相关违规情况报监管部门核查。




政策解读


“三价合一”是哪三价?

1.房屋真实成交价:即是房子买卖成交的实际价格,由买卖双方敲定。

2.网签备案合同价(计税价):房子过户前在房地产信息系统备案的价格。前期的二手房税费计算基准,一般是参考房管局计税评估价而定,目前深圳房管局评估价,多为房屋实际成交价的7成左右,因此缴纳的税费较低。

3.银行贷款评估价(合同价):银行委托评估公司对抵押房产进行评估的价格,一般等于或低于真实成交价。而传说中的高评高贷,便是购房者让评估价高于真实成交价,变相降低首付。




“三价合一”是什么?

简单来说,即是3月28号政策确定后,深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价(计税价)、银行贷款评估价(合同价)三个价格将不再各自独立计算,银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据,也就是说以后不管是缴税还是贷款都按照一个价格实行。

在此之前深圳的二手房成交多数是用“阴阳合同”:即买卖双方经过约定签定了三份合同,一份合同房子的价格按实际成交填写(即房屋真实成交价);一份按照最低指导价填写,用来避税(即网签备案合同价(计税价));一份往最高价格填写,用来向银行多贷款,减少首付成数(即银行贷款评估价(合同价))。

而“三价合一”就是遏制这种行为,打击“阴阳合同”的高贷、避税行为。



“三价合一”对购房者造成了哪些影响?

为了更通俗易懂的理解“三价合一”政策前后的成交变化及对购房者的影响,这里我们就通过假设买房人“A先生”来分析一下各种情况下,新政前后有哪些变化吧。

假设买房人“A先生”首次在深圳置业,想购入南山区一套总值为700万的住宅,此时首付为三成210万,贷款金额为七成490万,那么将会有以下几种情况:




政策前


1.“A先生”有能力首付三成210万,贷款七成490万。按照市场行情,国土局的网签备案合同价(计税价)为480万左右,则按照480万来计算增值税。

2.“A先生”现金储备不足,只有150万首付,需要贷款550万,那么他就需要做高评到785万,而此时国土局的网签备案合同价(计税价)为480万左右,则依然按照480万来计算增值税。

那么,“A先生”在政策前,可以在缴纳相同税费的基础上,用150万首付购入700万的房产,即所谓的高评高贷。



政策后


1.“A先生”有能力首付三成210万,贷款七成490万。由于“三价合一”政策,国土局的网签备案合同价(计税价)必须与房屋真实成交价及银行贷款评估价(合同价)一致,则计税价变为700万,与政策前相比,税费提高。

2.“A先生”现金储备不足,只有150万首付,需要贷款550万,那么他就需要做高评到785万。由于“三价合一”政策,国土局的网签备案合同价(计税价)必须与房屋真实成交价及银行贷款评估价(合同价)一致,则计税价变为785万,与政策前相比,“A先生”高评高贷后需要比正常三层首付需缴纳更多税费。

3.“A先生”现金储备十分充足,为了减少税费,可以首付400万,贷款300万,银行贷款评估价(合同价)只需评估到430万。此时“A先生”可以按照国土局的网签备案合同价(计税价)480万签订购房合同,与政策前相比,税费保持不变。

那么,“A先生”在政策后,要么需要缴纳更多的税费,要么需要提高首付的比例,特别对于以前高贷高评的情况而言,税费成本大大提高。




城市观点


“三价合一”政策的实施,一定程度上提高了购房者的成本,表面上看是为了抑制二手房价格涨幅过快所做的控制措施。城市评估认为,“三价合一”新政实际上是针对此前二手交易中普遍存在的“阴阳合同”现象,规避二手市场交易中的价格失真现象,打击偷税漏税行为。


同时近年来国家加强房地产市场的调控政策,要求房地产去杠杆,而深圳二手房市场存在“高评高贷”现象,居民过高的使用杠杆,遇到市场下行时期就容易诱发系统性的金融风险。此次政策出台,还有控制杠杆、降低金融风险的考虑。


对于房地产评估角度而言,“三价合一”政策正式实施后,二手楼交易类的评估业务中“虚报高成交”的情况较少,反之出现了一定的“虚报低成交”,这主要是由于购房者资金储备充足,愿意提高首付成数,降低税费成本。我司认为,贷款成数低,实际上是降低了风险,但是仍需在考虑其市场价值及变现能力的基础上,客观的评估其价值,不应以客户提供的成交价进行高评或低评,保持相对客观才是评估公司的责任所在。